保障性住房如何发挥作用

 如果说从去年十·一以来，珠三角楼市乏善可陈，那么普遍的租金上涨则是市场近期的反映；如果说刚性需求有其可争议的地方，那么租盘的放量成交则是其中的一个注解。如果说，楼市买卖的供求关系有着太多的假相，那么租赁市场则是楼市的先行真实指标。

    深圳楼市在过去的一年里，租金大概普遍上涨，幅度在10—20%之间，以中小户型为主。豪宅由于前两年放量供应，加之租户有限，上调并不明显，但近期租赁成交量亦开始上升。

    我们知道CPI（消费物价指数）并不包含物业买卖的价格因素，也就是说温总理所提的目标将今年CPI控制在4.8%左右，针对房地产而言，直接相关的就是物业租赁的价格。

    由于控制CPI上涨是今年的核心任务之一，看来廉租房来的正是时候。只是担心廉租房的量和速度能否如期所至，这也是今年乃至今后一段时期内住房问题的主要看点。

一、廉租房的建设，怎样才能缓解拆迁难题？

    从这个地方，到要去的地方路途很长，这群人面临着怎么去的问题。假设他们有两个选择，一是搭飞机，一是搭火车，没有人选择自己走，因为实在是太慢了，而尽早到达，被认为是最重要的。

    他们来到了火车站，被告知为了适应改革，因火车太慢，投入高见效少，已经不再运营了；于是他们涌到了机场，机场开始聚集买票的人潮，一票难求，机票逐步开始抢手，并开始涨价。

    航空公司发现，想挖掘现有的运力并提高效益，最好的办法是提高票价，而不是提供更多的座位。而最好的提价办法就是缩小经济舱，扩大头等舱和商务舱，因为只有非经济舱的旅客对票价不敏感。

    由于经济舱座位缩小了，物以稀为贵，经济舱的票价也开始涨了。等候的人群开始怨声载道，部分人已被过高的飞机票价挡住了理想之路。

三

    当流动性过剩加上核心市场二手楼发育完备，市场对资产价格进行一轮重估之时，我们发现这时出台的各种有关资产价格的调控措施，如果不是从这两个核心条件入手——即不下决心从货币供应和二手市场的抵押贷款入手，大都作用不大，或者说不能立即见效。

    降低流动性过剩有两个办法：一是减少货币供应；二是增加可投资的资产。在中国A股审批制和土地供应滞后性的限制下，短期增加可投资资产的数量不现实，这时紧缩货币供应就成为唯一可产生短期作用的有力措施。

    俗语说，谁家的孩子，谁来领。本轮宏观调控由于抓紧了信贷这一广义货币，就扣住了房地产市场的命门，市场就产生了即时的反应，不用在其它方面多花功夫，一招致胜。

    本人赞成以从紧信贷和资产角度进行宏观调控，反对八大部委联合采用更多的各部门的具体行政措施——比如：“双限”、加税、监管、严查、审批……等跟风再加码的进一步行动，原因如下：

资产价格重估与再重估（一）

           ——谈宏观调控政策的针对性

 一

    谈价格，人们自然会从供应与需求两个方面来说。我觉得现在仍在热销中的《货币战争》，虽然有许多国际金融专家对此书提出了许多质疑，但其中关于货币对价格，尤其是对资产价格的重要影响的观点，则并没有人提出反对。此书明确而严历地提出了一个非常重要的视角，一个供求关系以外的视角——价格，尤其是资产价格变化的另一个重要决定性因素——货币——这个价格尺度本身。

    任何东西，只要是商品，其价格的迅速变化，无论是快速上升，还是快速下降，都意味着市场对这件商品的“重新估值”。房子和股票在过去两年中价格的快速上升，同样，意味着中国资产价格在过去两年中，市场在执行着“价值重估”过程。

一、市场数据的滞后性将误导政策的再叠加

临近年末，宏观调控在累积了逾四年的各种政策叠加下，在银行拧紧贷款水龙头的直接效应下，深圳市场迎来了一个应该说是宏调以来期盼已久的象样的调整——价格飞涨局面结束，新盘定价理性，二手房价格已有向下松动，成交量回落。

——对近期深圳二手中介倒闭事件的回应

    近日，媒体对“中天置业”突然倒闭的报道，引发社会上对房地产中介的不信任与疑虑，这是本次深圳房地产市场步入调整期发生的一个标志性事件，对此整个行业，消费者和监管部门都应重视起来。我们认为，在房地产市场成交量萎缩时，中介的正常结业、调整门店、优化员工队伍都是适应市场变化的正常行为，但发生了“中天置业”老板卷客户房款和定金逃走，则是非正常的行为，尤其是一个员工2000人，门店100多家的跨区域经营的“大”公司，发生这样的事件，就值得整个行业乃至各有关方面反思了。

一、二手中介的经营模式问题

    中介代理是二手房市场撮合交易的主要桥梁，成熟的房地产市场中介代理只以房屋买卖成交的佣金收入和服务费（办理成交和按揭手续）为唯一的收益来源。而我们的二手市场，中介代理往往采用以下手段，来增加收益：

《向低容积率说不——用紧凑型都市取代花园城市》发表以来，大家都发表了自己的看法，其中具有代表性的意见是“高容积率的房子，不适合居住，太拥挤”。这也是，当我提出向香港学习如何建设城市时，一种普遍的反应。有人甚至对香港充满了不屑，对香港人的居住环境充满了可怜的同情。

我们是事业经理人

向低容积率说不

上海城郊的北九亭，因为近日房地产交易的火爆，据说吸引了大批上海人的目光，而这批人中又大多是那些出生于上世纪70~80年代、眼下事业正处在上升区的新上海人。而且在这些上升一族看来，他们所居住的社区也应该属于上升区。