向低容积率说不
——用“紧凑型都市”取代“花园城市”
一、谁说创意工业园、大学、广场就一定要低密度？
年初参加一个深圳的老工业区改造项目的规划讨论，说，为了使特区内产业升级，原来料加工厂房有必要向现代创意服务业转变，因此要改善环境，多加绿化，坚持容积率不提高，坚决禁止建商品房云云。
这使我大吃一惊，问为什么不提高容积率？答：在参考了欧美、新加坡的工业园之后，先进国家容积率一般水平在多少多少，我们不应该违犯这个平均律！
还有一个更妙的回答说：鉴于艺术家已经开始进驻厂房了，为了营造更好的环境，同时不能让高层建筑提高租金，最好维持目前的多层无电梯状态，因此不能提高容积率！
其实更绝的说法是：80年代的工业厂房是特区历史的一部分，有必要保存一些工业遗产，进行类似北京798艺术区的转型，让深圳更有文化。
我还是不明白，为什么艺术家不能搬到高层去搞艺术，难道只能在单层厂房里才能搞出高深莫测的艺术？答曰：租金太贵。我就完全糊涂了。
我只知道现代创意产业，文化产业等等各种名头的产业不需要种地，不需要大吊车和大机床，事实上和写字楼里的各类公司一样，没什么对干活场地的不同要求（唯一可能要求层高高一些，好挂画），搞得神乎其神地那么酷，究竟有什么道理呢？
记得90年代中，去北京望京花家地，和陈家刚一起去看当代艺术家画室，那是典型的一座管理不善、环境不好、但租金便宜的高层单身公寓。一家一家走下来，现在才知道那时群星云集，张晓刚、马六明、宋永红……画室兼卧室，典型的大宿舍楼里，每个小房间都热气腾腾。我不知道花家地现在如何，我想这才是文化产业的内核吧。
印象最深的是参加SOHO中国在几年前举办的一次“与当代建筑大师对话”的活动，当时有鼎鼎大名的扎哈·哈迪德等，他们演示了北欧的一个“养猪工厂”的最新案例：北欧地广人稀，是典型的农业国，瑞典的一个大行业是养猪工业。养猪厂历来占地大，用地不集约，如果硬是增加密度，猪会因生活环境不好而得病（就像我国的猪瘟）。于是一座30层的“猪公寓”工厂就这样策划出来，有良好的通风、采光、淋浴和休息空间，并有集中饲料和垂直运输系统（电梯）。就这样，第一产业也高层化了，第三产业凭什么反而矫情了？
广场占地已是最有中国特色的政绩工程了。说实在的，我真希望天安门广场多层化，带个头，解决地下停车问题、厕所问题、乘凉问题、喝茶喝水问题、存放行李问题和立体绿化问题。香港汇丰银行在中环黄金宝地首层全部架高，让给市民既环保又现代。
二、住宅更应向低容积率说不
深圳房价凭什么要与香港拉齐？难道购房人都疯了？我们的花园城市理念之低容积率最起码是原因之一。
为什么各地地王不断涌现，并带动周边物业价格止涨？容积率还是太低了。有人说容积率2—3已然不低，其实此中猫腻在于只要地块够大，就能搞出一小块低密度区来实现高价。
为什么90平米房子大家不情愿去做？容积率3左右做90平米的房子就是浪费地块价值，在香港普通住宅地块目前容积率是8—12，这时做中大户型就是违背地块价值。
凭什么各地区建设用地指标不够？容积率规划偏低是最重要原因。
什么叫温总理说的“十八亿亩耕地不能动”和“城市土地集约利用”？答案是唯一的，提高容积率。
其实不用说什么不批别墅用地，如果容积率1.5上下的地还在批，就一定会有别墅来钻这个空子，什么类别墅，空中别墅，空中Town House就一定源源不绝。
什么叫做增大供给，在土地严控时，说这句话，不提高容积率根本做不到。
向低容积率说不，才能在有限资源下，满足不断增长的城市化水平。当“紧凑型，高效都市”取代欧美的“花园城市”成为我们城市的目标时，房地产市场也就松懈了，房价暴涨的理由就会没有了供求方面的支撑了，最为重要的是中等收入分享发展成果的目标就有了量的支持。
这是中国的国情啊。
