1.前言
深圳中心区作为深圳实现国际先锋大都市战略功能的核心城区，依托高起点的国际规划，大手笔的市政投资，以期前瞻性的功能定位和优越的地理条件，成为深圳优质写字楼群分布最为集中的核心商务圈，扎堆效应明显。在未来相当长时间，深圳中心区都将牢牢占据作为深圳唯一市级中心商务区、市级金融聚集和市级政务商圈的龙头地位。
从中心区写字楼分布看，中心南区（又称CBD）受功能定位影响，规划的写字楼项目和相应的商业配套非常集中，办公氛围浓厚。除较早建成的“13姊妹”，目前新落成并投入使用的写字楼在品质和形象上均有所突破，以国际商会中心、卓越时代广场为代表的一批新生代甲级写字楼相继呈现，成为南区写字楼开发迈向高点的分水岭。
中心北区规划为行政、文化中心，写字楼开发总量偏低且较为分散，难以形成集群效应。其中，北区写字楼主要集中在金田路东线和益田路西线。金田路东代表性项目有诺德中心、安联大厦、经贸中心、地铁大厦、凤凰大厦等，规模效应初显。而益田路西线的写字楼开发颇显落寞，仅有江苏大厦、新世界中心两栋写字楼相依托，商务配套十分不便。以深交会新办公楼建设为标志的高交会馆旧址金融聚集区的正式启动，成为扭转北区益田路商务氛围偏冷格局的最大筹码，亦为整个中心区产业功能地位的提升注入无限动力。
2. 从演进历程看中心区
à 写字楼分布格局成形
目前，中心区业已经形成写字楼群呈南、北隔深南路相望之众星拱月之势，片区热点包括：以投资大厦、国际商会大厦A/B等为代表的
“13姐妹花”（益田路、新洲路、深南路、福华一路四至范围），以国际商会中心、时代广场为代表的
CBD新生代（福华一路、福华三路、金田路、益田路四至范围），以新世界中心、诺德中心为代表的
顶级写字楼政务商圈（集中在北区金田路、益田路沿线，分布在市民中心东西两侧）。
中心区内可用于开发写字楼的地块总面积不超过5万㎡，而不考虑自用为主的写字楼项目，区内面向市场销售的商业写字楼项目九成以上已经开发完毕，所以中心区内写字楼分布格局已经基本成形，未来新增的项目数量相当有限。
à 产品结构日益完善
深圳中心区从立意、规划到建设、运营均瞄向世界一流水准，集合了房地产的所有产品形态，包括高端住宅、品牌商业、星级酒店、高档写字楼集群，形成完整的“中心区产业链”，大大提升深圳写字楼的国际化水平。喜来登酒店、马可·孛罗好日子酒店、香格里拉酒店、星河·丽思卡尔顿酒店、祈年酒店五大五星级酒店的开业，为中心区带来并留住更多的国际商务人流，COCOPARK、怡景中心城、晶岛国际等大型商业项目的落成，为中心区带来更多人气。
à 国际化水平显著提升，“总部经济”显现
外资企业特别是世界500强的进驻是深圳中心区地位和影响力显著提升的标志，随着深圳经济重心的西移和中心区投资价值的巨大示范效应，越来越多的外资企业或知名机构选择中心区。深圳中心区成为全球500强企业和国内外知名企业争夺的目标，金融、证券、保险、基金等现代服务业和高新技术企业的总部机构，不约而同地将其市场制高点定格在深圳中心区。
统计显示,目前中心区已经有30多家全球500强企业的办事处或分支机构进驻，每一栋写字楼都可以搜索到国际跨国公司的身影。如入驻国际商会中心的瑞士ABB、环球资源、中国海运等，进驻安联大厦的佳能、渣打银行、COSCO、雷格斯等等。三星电子、马士基等跨国名企亦正考虑迁入中心区。
à 纯租赁模式渐成潮流
日益稀缺的可开发土地资源与中心区巨大的升值空间令实力开发商逐渐转变以往销售为主的写字楼经营策略。自06年开始，深圳以往“销售为王”的写字楼开发模式逐渐冷却，新世界中心、卓越时代广场、大中华、财富大厦等项目采取以售为主，开发商保留部分高层优质物业长线经营相结合的营销策略，一批单一业权的纯租赁写字楼纷纷涌现，包括已经入伙的地铁大厦、免税大厦，正在建设的嘉里建设广场、港中旅大厦、星河发展中心等，以租为主的开发模式逐渐成为写字楼开发主流。可以预见，随着中心区土地资源的枯竭和开发商长线经营策略的转变，“纯租赁模式”必将成为中心区写字楼开发策略主导。
à 飞速成长的金融高地
中心区的快速发展和大量优质企业的进驻，令所有金融机构无不动容，一时跟进的金融机构云集。原高交会馆旧址规划为深圳金融聚集区，深交所的迁入和五家大型金融大楼的兴建，令中心区本已扎实的金融家底更加雄厚，中心区将诞生深圳华尔街。
业已进入中心区的银行有：中国银行、建设银行、招商银行、中信银行、深圳发展银行、兴业银行、上海浦东发展银行、东亚银行、法国东方汇理银行、渣打银行、汇丰银行、泰国盘古银行、台湾华一银行等。其他金融机构有：中国出中信用保险、招商信诺人寿、新华保险、鹏华基金、招商证券、国泰君安、中投证券等。
