面子与里子--

面子与里子

[ 2008-2-22 16:25:00 | By: 风云大少 ]

不得不承认，现在的深圳确实很有面子，至少一组数据在外人看来十分惹人注目：深圳房价自05年下半年开始连续数月高居国内大中城市涨幅榜前列，与首都北京一道想跌出前三甲都难，可谓出尽风头，一不小心创造了历史。

光鲜的背后，却是难以承受之痛的苦楚。面子下的里子，一是房奴，二是阴霾。房奴能荣升06年度热点词汇全拜迅猛上涨的房价所赐，也足以证明房地产受关注程度。与其他城市的房奴不同的是，深圳房地产卖方市场的悄然到来似乎不可逆转，深圳房奴的处境之艰令人唏嘘，关内多处楼盘弃惯用的开盘传统采用静悄悄的内部消化的售楼方式即是例证。

一方面是高不可攀扶摇直上的房价，一方面是近乎绝望的庞大置业群体。关内10000元以下的新盘早已绝迹，即使非热点片区90年代中期的老房子也是身价倍增，更遑论入伙一两年的次新盘。以本少了解的梅林片区为例，95年开发的红梅苑从3500元/平米上攻至目前的7500元/平米在以前是绝对不敢想象的几乎天方夜谭的神话，而04年底入伙的新世界家园当时均价仅5600元/平米，现在的放盘与成交价居然高达11000元/平米，用了不到两年时间实现了价格翻番突破万元大关的蝶变。

始于05年下半年的这一轮地产行情，持续时间之长，房价涨幅之快，购买潜力之巨，让任何工作和生活在深圳的人们，不论职业，不分阶层，无不对这场触目惊心的房产快速升值运动倍感吃惊和称奇，即使以权威自居的资深地产人士也不禁迷失了方向理不清头绪，当然也很难给出专业解读。市场的魔力大抵在此，众多专家不时发出的预测拐点将会啥时呈现，断言涨多少或者跌几何的言论不仅无益，而且可悲，剩下一地鸡毛的笑柄罢了。市场确属真实可知的，不会无缘无故的涨，也不会汉头没脑的跌。即使出于某种为火热楼市降温的公益心考虑，断言跌的人大可闭嘴，明显背离市场走势的推测不仅没人相信而且混淆视听，于帮忙楼市回归理性发展并无实质裨益，房价不跌反升的残酷事实即是明证；推断涨的人亦不必高兴太早，只升不跌的畸高房价催升大量有如危卵之上的房奴群体，过重的购房负担让房奴长期承受不堪负荷的经济压力，由此引发各种各样的购房副作用已是可以想见的事，高房价背后的房奴现象危及社会长治久安决非耸人听闻，广州市长张广宁说房地产问题是政治问题其道理也正在此处。

本少曾于去年应邀参加某知名媒体组织的博客论坛，议题之一即是：高房价与城市竞争力的辩证关系。高房价一定程度上体现一座城市的经济发展水平，这一点可以肯定，城市经济发展水平越高，规模越大，地理位置处区域核心的城市，其房价越高。国内的四个一线城市北京、上海、广州、深圳的房价长期居国内大中城市前列，这与知名国际大都市如纽约、伦敦、东京、香港等地的房价居全球前列道理是一样的。因此，房价水平在反应城市地位的同时，也能部分折射出城市竞争力的排序关系。但房价水平长期走高达到极限，房价收入比不断拉大超出合理水平的时候，则物极必反，畸高房价必然危及和削弱城市竞争力。

深圳真实的房价收入比是多少倍，恐怕少有权威的官方数据，只有老百姓自己清楚。本少收集到的媒体公布的京沪穗深四地统计数据显示，06年4地的房价收入比均达到10倍以上，深圳名居第一，房价相当于家庭可支配收入的15．76倍，上海第二位，为15．55倍，其次是北京，为13．55倍，最后是广州12．67倍。目前国际上公认的“合理的住房价格”的房价收入比应该为3至6倍，世界银行专家则认为4至6倍。四地的房价收入比均高于国际标准的2倍以上，这还只是媒体早在06年10月的粗略筐算。以深圳房价月均超过5%-10%的涨幅，目前真实的房价收入比甚至攀至20倍也是可能的。

房价畸高对深圳未来发展的滞阻效应或者说是一种对城市竞争力的伤害，将伴随房价的继续上扬不断放大。由楼市旁观者变身局里人的新房奴们很难能真正享受到实现安居梦想的喜悦，道理很简单，畸高房价让买房一族想成为房奴的门槛亦成倍增加，在付出高首付和更多的置业税负后，只高不低的月贷从此成为日常生活中如影随行挥之不去的阴影。房贷之于开发商是实现资金快速回笼的利器，于新老房奴则是爱不起来恨得很深却离开不得的梦魇，要捱过利率提高、断供危险、还贷纠纷的苦日子，这正是房奴们一次置业与银行发生关系后被迫吸血数十年的痛苦写照。

伴随央行一次次加息，房奴们时刻面临心理和精神层面的双重负荷，一旦这种超负荷成为不可承受之重之日，也是这个日渐庞大的社会群体集体崩溃之时。言及于此，房奴问题不只是关乎房奴个体的私事，而是影响城市未来发展大计，决定社会能否和谐长治久安的大事情。本少以为，房地产的完全市场化，并不是广大人民群众的福音。对待深圳已经畸高的房价和涌动不止的上升胎动，政府部门该动真格的了！

本少观点：
1、在城市住房保障体系建立完善之前，城中村的大规模改造能否缓行？旧改“赶集”释放的巨大廉租房需求和部分提前置业需求将成为诱发楼市冲动的又一利好，不可不察；
2、深圳目前试行的“15%建面指定为廉租房由开发商建设无偿交予政府的土地出让模式”收效不大，一则开发商心存显而易见的风险疑虑，二则出让地块远离城市中心，难以满足中低收入家庭对出行便利性和低使用成本的居住需求。那么，“双竞双限”的“广州模式”能否纳入深圳政府主管部门尝试和采用的土地出让方式之列？
3、深圳是全国罕有的未能建立住房保障金制度的城市，能否把住房保障金制度的确立作为完善城市住房保障体系构架中的重要一环？如此，则房奴的置业负担有望缓解或部分释放。

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