你是否想过有一天，深圳传统的写字楼主要供应市场新货断供，想要投资或购置商服物业的人们，或许只能屈尊三级市场，譬如福田中心区或车公庙的某处地铺淘次新楼呢？这绝对不是骇人听闻的笑谈，而是时下和未来深圳写字楼开发经营战略向纵深发展的一种必然。究其原因，或许可以归咎于一场日渐明朗的城市主流商务模式的开发策略的转型动力！
如果单从开发策略层面进行划分，一般可将国内写字楼开发模式归结为以下三类：
1\单一业权，只租不售长期持有；
2\租售并举，开发商会保留部分额度持有；
3\销售为王，迅速套现回笼资金。
只租不售，即纯租赁模式。多见于资金实力雄厚的品牌开发商和具有国资背景的实业企业所开发的优质商服物业。香港地产界四大天王在香港所开发之写字楼绝大部分即是如此，罕有拿来销售的，甚至每家香港主流地产商都拥有150万－200万平方米的长期持有资产。纵观国内一线城市，北京、上海、广州等地声誉卓著的品牌开发商亦开始尝试经营策略战略转型，崇尚“美国模式”或“香港模式”，开始重视和强调对所开发优质商服物业的长期持有，实现短期资产和长期资产组合优化的战略意图十分明显。策略转型最引人关注的莫过于此前长期以土地批租为主业的上海陆家嘴集团，该公司自2005年开始启动经营策略调整，其今后三年开发的商服物业将只租不售长期持有，租赁业务将是今后陆家嘴集团经营主营业务模式的核心方向。
反观深圳的写字楼市场，几乎所有的商业写字楼项目无不以销售为主，形成热闹非凡的火爆销售场面，所有主题活动的策划执行、媒体推广与宣传造势无一例外均围绕尽快实现销售目标展开，从深圳CBD的媒体爆炒，继而是中心西区的集中攻势，细心的人们可以发现，执“舆论大器”的开发商、代理行及受其引导的城市主媒，都曾沉醉痴迷于“销售为王”的价值解读。本少以为，攀比出货速度实现快速“售磬”的背后，除了缓解资金压力的现实需求，折射的是业界对深圳写字楼发展前景的普遍隐忧，以及见好就收、落袋为安的一种追逐短期利益的企业经营策略的短视。
当很多人尚处于以“极限销售”为企业和个人设定目标的浑然时期，本少以为，现在和将来，深圳商业写字楼“销售为王”的开发模式将逐渐走向只租不售的长期持有，一场缘于城市主流商务开发策略转型动力的理性回归，或许会引发“美国模式”在并不遥远的将来在深圳的大行其道！原因有四：
日新月异的深圳中心区,这里成为深圳打造总部经济的核心功能城区
1.随着深圳城市经营能力的日益成熟，一个具有国际知名度和影响力的国际先锋城市值得期待，伴随城市经济繁荣以及国际化商圈的建成，必将催生对核心城区优质写字楼物业的租赁需求，而国际租务需求的大量衍生将有力支撑一个具有可观的租金回报。如此，则长期持有优质写字楼资产的市场回报率将比现在有显著提升。
2.长期持有物业的优点十分明显：开发企业不仅获得稳定持久的强大抗风险能力，而且土地价值能够长期保值增值。比如100年内，香港有的地方在同一块地皮上已经建过三遍房产，但最宝贵的土地资源由此得到最合理的价值增值，企业也可以最大化地享受土地升值带来的巨额收益。显然，以短期销售见好就收为目标的开发策略并不能让开发企业享受由此带来的增值效应。
3.单一业权纯租赁模式是国际上甲级写字楼流行的经营模式，由于保持了产权的统一与完整性，有利于日后大厦统一经营管理与维护，能使物业形象得到良好的维护与提升。同时，也使物业具备一定的面积调配弹性，以迎合客户因业务发展需求而对办公面积的扩充要求，有效避免企业搬迁带来的负面影响。单一业权的好处显而易见，产权分拆销售导致小业主众多、意见不一，难以维持整体物业形象的教训并不少见，彼此恶性竞争竞相压价导致租金水平的参次不齐也就不难理解。同一栋大厦同一楼层，可能实现的租金水平相差悬殊，损害的只能是整栋大厦全体业主和用户的权益，以及依附于项目物理品质和物业管理水平的租金走势。
4.随着部分国际企业涉足深圳写字楼投资开发，以及本土部分实力企业整体经营水平和实力的显著提升，企业原来秉持的“销售为王”的短期开发策略有了战略转型的动力和现实需要，力求通过短期资产与长期资产的合理组合，追求稳定的长期收益和土地增值效益将成为这类开发企业的长期目标。而纯租赁模式的采用，恰恰可以有效规避将于今年2月份正式实施的土地增值税清算导致的短期内巨大成本上升压力。可以说，实现高端写字楼开发策略的转变正是迫于一种化解政策压力的现实需要和实现企业长期经营目标的双向抉择。
根据本少对深圳关键写字楼开发区域的统计分析，“销售为王”的短期策略正受到越来越多的质疑和挑战，“租售并举”的开发策略正越来越成为部分写字楼开发企业的普遍选择。可以预见，深圳写字楼开发策略的转变趋势将随着城市国际化进程的加快表现得更加突出，单一业权的写字楼物业将有望由点到线，由线到面，逐渐发展演变为城市主流商务开发模式。本少对即将到来的此种开发模式翘首热盼。因为，这一天的到来，意味着城市商务开发经营理念的国际接轨，意味着核心城区稀缺商务资产的经营价值得以正面释放和终极放大，代表着一个繁荣昌盛，具有国际知名度和影响力的国际大都市的赫然问世！
链接：深圳部分写字楼开发经营策略一览
世界金融中心：单一业权，只租不售（通过几大国际物业代理行成功引进不少跨国企业）
招商银行大厦：车公庙地标，单一业权，只租不售（除招商银行自用的楼层外，其他楼层基本上都是 整层出租，入驻企业表现 出明显的金融行业特征，出租率良好）
华润大厦：国际标准5A甲级写字楼，单一业权，只租不售（成功引进包括德勤、毕马威、荷兰银行、汇丰银行等众多跨国企业进驻，出租率接近100％，目前只有2～3个小面积的单位空置，成为名符其实的国际型写字楼物业）
地铁大厦：单一业权，只租不售，北望莲花山属典型公园办公物业，但开发商自己担纲物管影响了物业形象，妨碍了租金营收水平的提升
免税大厦：单一业权，只租不售
新世界中心：保留30％优质物业长期持有，目前已正式启动开发商保留物业的全球租赁，携深圳独有的复式写字楼稀缺商务资源，有望树立深圳顶尖写字楼租金标杆
嘉里建设大厦：在建，单一业权，只租不售
