浅议熊市里深圳最抗跌区域【一】

序言——戏说传说哪个片区最抗跌
始于去年秋季的宏观调控使楼价下探已近一年，一些受大势所趋而降价的项目正逐步止跌回稳，而另一些泡沫堆积之地仍在痛苦的继续下降中。试问：深圳哪个片区最抗跌？

毫无疑问，罗湖【百仕达花园】和福田【皇御苑】并驾齐驱。没有完全抗跌的板块，只有降幅较小的板块，越往中心城区，下滑幅度越平稳。仔细分析“牛楼”的形成条件，会发现它们都有形成“牛楼”的诸多有利条件：地段好、大社区、成熟配套、品牌开发商……

无独有偶，笔者看到一份报告称：福田中心区、南山华侨城以及香蜜湖片区分列前三甲。该报告以2007年1月份、2007年10月份和2008年3月份，作为三个节点，以每个节点深圳各个片区物业的成交量和成交价格为参照，从而得出“深圳哪个片区最抗跌、最保值”的结论。

一、毋庸置疑福田中心价值无与伦比
福田，我们已经对它有着太深的认识，工作在福田、置业在福田是多数置业者最大的愿景。福田中心区本身拥有成熟完善的配套和四通八达的交通网络。另外，众多置业者有着深厚的“福田情结”，这种情结在心中生根发芽。与其他片区比较，性价比对于置业者也是选择意向之一。其中众多置业者最看中的就是福田区物业的保值功能。

福田区是深圳市的中心城区，地产开发都属于都市地产开发的范畴，福田的住宅开发具有明显的新都市主义的特征。在产品类型方面，福田住宅也是最丰富的。福田处于城市中心区域，经过多年的开发，土地资源日渐稀缺，因而形成了开发强度大和容积率高的特点，产品以高层为主，但经过开发商在产品规划方面的努力，小高层产品都得到了大力发展，丰富了住宅产品的类型。在物业类别方面，有纯住宅社区、商住结合的商住楼、酒店式公寓等多种住宅形式供置业者选择。许多中长线投资客开始理性入市，在福田片区寻找合适的潜力楼盘。

以CBD为核心，向北连接莲花山、大脑壳山，并向龙华延伸；向南连接皇岗村、深圳河、福田口岸，连接一系列重要的城市级大型公共设施和公共开放空间，形成城市中轴线。以轨道4号线为轴，联系观澜、平湖、龙华、布吉中心区，形成中部分区综合功能景观轴带。深圳福田中心区处于“深港都市圈（区）”的核心位置，福田中心区中轴线是其核心标志空间，以福田中心区为基点沿深港交通走廊南北延伸中心区中轴线，打造深圳中轴线城市综合功能景观轴带空间（简称“深圳中轴线”）。

以福田中心区中轴线为基础，延续中国传统城市空间布局理念，纵向联系并重组山、河、城、海、口岸等重要城市空间资源，这不仅深入细化深圳独特的魅力，并且代表了深圳精神内涵与城市气质。综观福田区近几年的建设，新中心区七大市级公共设施已经显露出的现代化建筑雏形。毋庸置疑，无与伦比。深圳中轴线将成为深圳中部地区重要的城市发展轴。总规划草案也明确提出“加强深港都市区合作建设”的区域协作政策。该政策旨在加强深港联系，目前，在深圳中部地区全面展开并得到迅速崛起。因此深港共荣成为深圳发展的基石，同时港人置业也成为必然发展的一种趋势与潮流。“在深圳居住，在香港就业”仍然继续。

CBD+CLD即深圳CBD是国际金融的缩影，世界500强汇集于此，成就深圳商业财智总部，总部经济背后是大量的资金流、物流、人才流。CBD＋CLD，打造出深圳福田属于自己的城市综合体，引领着深圳高端物业的发展方向。就地产项目来讲，将CBD＋CLD进行优化结合的成功典范南有皇御苑和绿景中城天邑，北有新世界四季山水。新经济地位的确立，市民中心的启用，全市办公楼销售主要集中于此，可以说，使福田的中心区地位更加巩固，其市场辐射力开始显现。

解禁河套地区消息已经广为传播，星光熠熠的背后定纳藏着丰厚的发展潜力与升值空间，深港创新圈即将诞生，比肩伦敦金融城的深港金融特区或深港金融城即将火热出炉。解禁河套地区，如果并只是针对78万平方米的土地开发，而是立足对深港边境地区的综合开发以及对深度合作进行历史性的突破。由此表明深圳对河套开发有着更深刻而又长远的思考。如果拉开“河套圈层”开发进程的序幕，那么深港两地的合作必将迈上更高的台阶。

福田区综合交通规划具备一定的科学性与合理性。深圳地铁4号线二期续建工程正在紧锣密鼓的施工当中，预计在2009年全线贯通。4号线将从皇岗口岸起沿皇岗路直至龙华新城中心，沿线尚有较多的土地供进一步开发。若采用“珠链式”城市开发模式，将轨道交通的站点发展成为地区中心和交通枢纽。此外，深圳地铁9号线、中心区全国惟一的地下火车站也在规划当中，拉开了福田交通系统全面升级的序幕，片区地铁效应将愈加明显。地铁的贯通，最直接也最明显的效应是使人们出行更为便利，而且，它还将形成综合的“地铁经济效应”，比如，客流的增加使周边的商业繁荣，交通、商业的改善将带动地价的升值，这些都会对房地产业产生利好影响。

按照深圳市福田区分区规划（1998－2010）要求，福田将建成环境优美、富于特色的生态型现代化城区，在注重独特的物质空间环境的创造、营造城市重要标志的同时加强区内宝贵自然生态资源的保护。而福田区规划与建设“十五”计划则表明，将利用福田区的自然环境特色，结合默林山体、红树林自然保护区、组团隔离带、城区公园、居住区绿地、道路绿化带，构成多样化城市绿地和开敞空间系统，发挥园林绿地的综合效益，创造优美的城市生态环境。

从政府统计数据来看，福田未来可开发的土地供应量极度稀缺，因此该片区的任何一个地产项目都具有稀缺性。深圳在售项目明显体现出关外项目供应聚集和关内边缘化分布特征，可见置业风向标正在回归福田中心区。随着福田城市地位的提升，土地价值的上升，必然会使房地产价值同步水涨船高。另一方面福田土地供应稀缺，新盘开发不多，而需求却不断上升，因此，其价值也会在旺盛需求的推动下不断上升。

二、由行业震荡引发的抗跌深度思考

时至今日，当不少从业人员还在对去年上半年的楼市盛况充满怀旧和难舍的时候，深圳楼市已在观望踯躅的困顿中走过整整一年，于众多开发商而言，这是何其漫长的一年苦捱。回顾始于去年7月底的是轮深圳楼市的惊人一跳，由巅峰骤落所引发的“不适应症候”曾经是业内的普遍现象，其带给行业和社会的影响可谓广泛而深入，持续时间之长，下探幅度之大，政策累积效应之巨，亦远非大家所能预料。

楼市震荡接近一年，笔者发现一些迹象，仅供大家参考：楼盘有无抗跌能力关键在其自身硬件及价格定位。楼盘价格如果占有稀缺资源而且价格比较实惠，自然会受到客户青睐；如果价格不菲，但结合地段和周边环境配套的性价比好，也能在动荡的市场站牢脚跟。

如果用稀缺资源与城市距离来衡量一个物业或者一个片区的价值，那么稀缺资源往往代表了优质的居住环境，独特的人文氛围，而后者则意味着成熟的配套设施与便利的生活元素。但是长期以来，两者之间却一直存在“鱼和熊掌不能兼得”的悖论，通常对于深圳人来说，习惯以距离换取优质环境，或者是牺牲生活质量换取距离上的便利。

如安家东部临海，在惬意栖居的同时，却不得不考虑时间与距离的成本；如在福田中心居住，拥有成熟生活的配套的同时，精致生活一并拥有。当走过一年调整期的深圳楼市依然深陷迷茫浑噩之际，深圳楼市亦呈现出伴随价值理性回归过程中的片区分化加剧的显著特征。相对于07年上半年楼市普涨格局下的泥沙俱下鱼目混珠的巅狂局面，面临深度调整压力下的各片区与个盘的不同抗跌表现则包含了更多价值归位的支撑内涵。

股市里有句行话，“牛市里也有人赔钱，熊市里也有人赚钱”。所以，就算是熊市来临，照样会有人买房子，因为熊市里也不乏“牛楼”存在。

简单地说，抗跌是检验“牛楼”的唯一标准。所有的“牛楼”都会具备一些共性，比如一是好地段的房子是抗跌大盘，李嘉诚的“地段论”是投资理财名言；二是成熟大社区的房子抗跌力量强，居家氛围浓，外部配套成熟的同时又是大社区的楼盘，抗跌性更加好；三是区域标杆的房子抗跌有优势，市场认可度高；四是投资成分低的房子不易缩水，主要以用家为主，不一定所有的大社区都抗跌，这要看它的投资炒作成分有多大；五是有租赁市场的支撑；六是产品质素高的房子出奇制胜，得益于开发商的品牌效应以及在产品营造方面的努力；七是租务市场活跃的房子跌不下去；八是周边新增供应少的房子没有压力。而相反，所有不抗跌楼盘也都具备一些共性，类似投资成分大；07年上半年涨幅过大；项目周边配套不完善；以及项目所在周边有大量新盘供应，造成旧楼房价下跌压力增大等等。

2008年，是奥运年，但楼市、股市丝毫没有沾染到奥运的喜气。从年头开始，楼市、股市就一路下行。先是楼市的“降价潮”、资金链紧绷、“断供潮”等等一系列；再来是股市的一路跌破2245点塌陷，回到7年前。08年的市场，不管是楼市、股市、车市等等，整体一路观望，缺少激情，缺乏信心，也缺少那么一点勇气……