大容积率、小面积户型……部分楼盘打着豪宅的旗号，卖着豪宅的价钱，却不具备豪宅应有的高品质。本报记者鲁力摄
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“并非所有带‘豪’字头的住宅都好卖”，德思勤咨询总部总经理助理叶世育接受本报采访时反复提及。继上周推出“解密豪宅热销真相”报道后，本期将聚焦深圳的“伪豪宅”乱局。数名记者分别前往几个代表性楼盘进行独立调查，并集纳了地产业界人士、专家的看法和观点。
■概貌
真正的豪宅不到10%
“深圳的豪宅市场是很乱的”，一名地产中介的高管刘明(化名)对记者如是评价。
据其了解，目前深圳的豪宅楼盘约有200—300个，但真正称得上豪宅的，估计不到10%，大概20多个盘。“很多都是挂豪宅的旗号，打擦边球，其实品质、配套等都不到位。”
深圳某知名地产中介的一名区域市场高管胡英(化名)表示，豪宅楼盘一般都要符合几个条件，比如要拥有不可取代的资源，容积率在0.7之内，建筑具有前瞻性，配套完善，还应具有人文气息等等。以各方面条件衡量，像“观澜湖”这样的楼盘就是比较典型的高品质豪宅盘。
但是，现实却呈现各种所谓“豪宅”楼盘多种多样的“作伪”现象。胡英向记者介绍，有些楼盘，价格卖得很低，彷佛成了“大路货”。有些盘面积很大，达到了政府规定144平方米的标准，但层高、质量标准、周边配套都不完善。还有些“豪宅”，价格卖得很高，可能是用料好，但其他方面有缺陷，其实这种也不能算真正的豪宅。
刘明代理豪宅业务多年，按照他的观点，真正的豪宅应该具备资源性、容积率、价格、人文环境等多方面的、综合的优势。深圳现在很多“伪豪宅”盘，并不完全具备综合性品质，而只是单纯放大了某一方面优势。比如罗湖区“百仕达·乐湖”，虽然近期该盘的销售较好，但实际上它称不上是真正的豪宅，从资源、配套、大社区等方面来说，该盘所在的区域，不能支撑豪宅产品的发展。
究竟什么是豪宅?珠三角地产网(http://www.zsjdc.com/)地产评论人士刘轩认为，真正的豪宅是指在特定地段，以度身定制的方式打造，具有鲜明建筑特色和历史人文价值的，专门供给社会上具有相当的财产、地位和权利的人居住的独立式住宅。具体地说，豪宅应具有五大特征:一是区位优越不可替代；二是环境优雅，或者具有不可再生、得天独厚的自然资源，或者具有历史形成的人文资源；三是建筑精美不可复制；四是风格各异难以仿造:五是人文价值无法再生。
“在一定时期内，豪宅只能为少数人所拥有，不可能成为大路货。”刘轩认为，作为一种特定商品，豪宅属于典型的需求弹性大，价格影响力强的需求拉动型产品，区别于普通住宅生活必需品的色彩，豪宅更偏重于生活非必需品的色彩。因此，价格成为能否拥有豪宅所必须要逾越的门槛。
这个价格门槛应该是多少?刘明认为，在现在的深圳楼市行情下，至少要达到2.5万元/平方米。
刘轩表示，豪宅之所以能够做到“好、精、大、贵”，拥有较强的保值、增值能力，完全是依赖于其对社会资源的密集占有，而资源的稀缺性和个别资源在特定时期的不可再生性，也势必造成豪宅这种产品的相对稀缺，从而有力地烘托起豪宅的身份，令大多数人望而却步。
调查
1
高密度楼盘欲卖豪宅价?
“园林特别小，和未来的二期被包围着。旁边还有一个楼盘要开，后面的厂房据说要盖成高楼，密密麻麻。看着开发商很矛盾，想标榜成豪宅卖高价，又不想投入，不为消费者的生活空间着想。一句话，18000—23000的价格太贵了。”昨日，开盘销售的新世界·四季山水位于福田下梅林龙尾路东侧，从梅林路上就能看到四季山水“经典泰式亲水园林”打在楼身上的超大幅广告，然而就是针对这个主打园林的楼盘，网友“开放商与地主”在搜房网业主论坛上提出了上述质疑。
据四季山水营销中心工作人员金先生介绍，四季山水一期共有6栋高层住宅，由设计多所豪宅的澳大利亚柏涛设计，最小户型的面积都在150平方米以上，每平米价格在2万元上下，但目前配套设施仅有一个幼儿园和400平方米左右的游泳池。据了解，四季山水一期占地2万平米，容积率达3.4，由于相关部门对其二期工程的规划并未完全确定，其主打的泰式亲水园林面积也存在悬念。
由于毗邻梅林一村、梅林公园和梅林水库，且临近家乐福商圈，四季山水的环境优势可谓突出。
但是，记者近日到该楼盘实地走访发现，四季山水西与润裕山景豪苑一路之隔，北临山水居、嘉鑫阳光，南临福兴花园，在众多小区包围之下的四季山水用“豪宅”来称呼有些牵强。此外，四季山水东、北两侧靠近山体，东北侧山上有墓地，北侧山脚下坐落着深圳市危险废物处理站、固体废物交换中心和维修厂、服装厂等厂房，不时有卡车进出。对此，四季山水营销中心工作人员解释，危险废物处理站附近居民非常多，如果有危害政府不会坐视不管，所以应该不会对居民产生不良影响。至于工厂，一方面不会很大噪音，另外一些工厂也将迁走。谈到墓地，一名工作人员则以“在香港，靠近墓地是好风水”一语带过。
站在位于15层的样板房的阳台上，可以看到南方十字架高耸的基督教深圳堂和右前方数栋10层以上高楼组成的福兴花园，高大的白色水塔非常醒目，朝北的窗户则正对着嘉鑫阳光的两栋高层楼房。在另一栋楼5层的样板房，则只能从楼宇缝隙之间看到些许山景。
“四季山水的户型还不错，但除了大之外没什么特别之处，如果要称豪宅，还得看看周边环境、配套设施、物业管理、居住人群等等。”前来看房的李先生近两三年来看了不少“豪宅”，在深圳从事设计工作十余年的他认为，这样只靠中大户型便大打“豪宅”牌并没有说服力。
调查
2
“后海公馆”游离于豪宅之外
在深圳南山区后海大道与蓝天路(原工业五路)交汇处，耸立着四栋30多层高的高档住宅。目前，已经能够清晰见到它的面貌，楼盘也在热销之中，处在豪宅区域，使得它也以豪宅自居。但是，走进它的身边，发现与真正的豪宅相比，它还有一定的差距。
豪宅让人首先想到的就是大，业界定位豪宅，一般认为房室面积应该在140平方米以上，这样才能凸显大、宽敞的感觉。根据后海公馆公布的楼盘境况，后海公馆户型以100平方米及130平方米的三房为主力户型，另有60余平方米的舒适两房。可见，如果仅仅从户型面积上定位豪宅，后海公馆已经被排除在外，对于其大户型，也是两房折合后的户型，在最初的设计上也难于满足豪宅大的要求。
同时，真正的豪宅，不仅在户型方面有要求，在园林建设、价格抗跌等方面要求也较高，而后海公馆在这两方面也均有差距。后海公馆的配套园区不尽乐观，深圳房地产信息网业主论坛一名为“深圳有约”的网友在看了后海公馆的园区后如此描述:园林也非常普通，主要是平的草坪和一些小树为主，有些水景，但水里也没有一些水生植物点缀一下，显得非常单调，而且招蚊子，对小孩也存在安全隐患。而此前，后海公馆在项目宣传上描述到:后海公馆园林建设摒弃“大而繁”，追求“简而精”，吸取了中国审美观的高远、深远、平远的意境，不仅追求园林的美感，更强调人与园林的互动、自然与建筑的融合，而这些纸面上的描述，在现场很难让人体验到。而后海公馆周围的自然环境，除了后海之外，并没有特别独特的自然景观。与豪宅优美的天然配套的自然景观相比，后海公馆这方面的差距远远不足。
豪宅具有抗跌性也是其价值的体现。根据市场披露的价格，后海公馆去年开盘，到现在还有近三成的待售楼盘。所售楼盘价格，从今年“五一”的均价24500元/平方米，到目前的均价22000元/平方米，价格一直下跌。与周边的楼盘澳城等相比，价格下跌比较快。
楼市动态
专家团周日“半岛城邦”论道
在通货膨胀与经济增长之间，2008年中国经济面临怎样的机会与挑战?周日，来自于国务院发展研究中心的专家团将来到半岛城邦论道，给出答案。
此次举行的这场世华财讯经济论坛“中国经济2008:通货膨胀与经济增长竞逐之间机会与挑战的对话”，将邀请国务院发展研究中心宏观经济研究部部长余斌、国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松、国家外汇管理局中国外汇管理杂志社主编穆志谦、世华财讯董事长于品海与资深新闻评论员曹景行同台巅峰论道；共同探讨影响2008年中国经济与金融市场的重要焦点议题，包括有效控制通货膨胀与保持经济快速稳定增长中所面临的机会与挑战。
花样年集团爱心助学
日前，花样年集团花样会携手46名花样会爱心会员，组织了花样年希望小学第二届爱心助学行活动。18个爱心家庭与江西吉安山区贫困家庭完成了爱心结对，让深圳的小朋友受到了教育，也让山区的贫困学生感受到温暖。
18对爱心家庭和小燕少儿画院的老师学生们近日来到江西吉安桐坪花样年希望小学，进行了为期三天的助学活动。在捐赠仪式上，花样会代表花样年集团向5位优秀教师颁发了荣誉证书和优秀教师奖金，18位爱心家长也为自己捐助的贫困学生送上了新书包、学习文具和爱心善款。参与爱心结对的18对市民家庭亲临山区贫困家庭中，与孩子们及其家长进行了一次愉快的互动。
“土地断供潮”之说弥漫网络
房贷“断供潮”的硝烟还没有散去，“土地断供潮”的说法又在网络和市场上弥漫开来。近日，珠三角地产网(http://www.zsjdc.com/)出现一则《土地“断供”另一场楼市灾难》的帖子，其“震撼”的标题大大吸引了广大网友的眼球，随后被新浪、搜房、搜狐等各大网站纷纷转载。
房贷断供诱发土地断供
“就在置业者断供潮的延续中，主角不仅仅有业主，开发商也卷入‘断供’这个大漩涡中”。网名为“李士贞”的网友在他的这篇网文中称，在房贷断供之后，开发商之所以开启新一轮的断供潮，最主要的原因就是，楼市的低迷带来的是开发商资金链的短缺，尤其是曾经风靡一时的“地王”获得者。
近期，相关的一系列开发商出让土地事件为“土地断供”提供了佐证。去年4月28日，万科以14.12亿元的价格拍下东莞市南城水濂村25万平方米地块，折合楼面地价为3772.3元/平方米，创该市土地拍卖总价和楼面地价最高纪录。今年5月，房企“老大”万科为去年高价拿地的疯狂埋单。5月14日，万科将公司所持有的东莞市万科置地有限公司50%股权转让。项目公司所持有的正是一年前土地价格疯狂飙升时期拿下的东莞市南城水濂村地块。万科此次出让的土地实际上正是公司去年高价拿下的东莞“地王”。由于今年广东特别东莞房价拦腰砍，天价地反而成了一种累赘。
鸿荣源，拟在2年内处置掉几块市值低于账面值的土地储备以及几个产权不够完整的在建项目，待彻底解决拟注入资产的权属不完整和同业竞争问题。据悉，去年，鸿荣源走出深圳，在佛山、惠州和广州分别拿下三块土地，其中佛山和广州土地为通过招挂牌取得，而惠州地块则是因为鸿荣源收购了该地一公司。去年9月11日，广州土地拍卖会上，鸿荣源和保利展开激烈角逐，最终以21亿元的成交价拿下了广州白云区金沙洲B3702A06地块。但直到今日，金沙洲地块地款尚未缴清也没有丝毫开发迹象。原囤积大量土地预备借壳上市的鸿荣源在上市不成功之后，是否还能继续撑到两年之后，那些未缴清地款的地块会否成为鸿荣源抛弃的对象，还未可知。
而去年天健地产高价取得编号为B105-100宗地的开发权，该地块位于福田保税区桂花路和槟榔道交汇处，土地用途为居住用地，土地面积5000平方米，总建筑面积≤16000平方米。拿地代价1.66亿元，按建筑面积16000平方米，楼面地价为1.0375万元/平方米；如果按可售面积10826平方米，则楼面地价高达1.533万元/平方米。那么，面对时下行情，天健还有利可图吗?
土地惹祸谁埋单?
去年疯狂拿地扩张的企业，如今已经逐步进入到支付地价的高峰时期。根据相关资料显示，要为去年疯狂地价埋单的企业显然不在少数，面对巨额的地价支付，那些曾经叱咤风云的“地王”也不得不断腕自救。
尽管可以出卖或者转让土地，但这样仅仅是权宜之计而已。对此开发商矛盾不已，因为随着市场的持续低迷，众多拥有“地王”的房企除承受资金压力外，还得忍受地价缩水之痛。
“李士贞”评论称，从去年到今年，土地拍卖依次经历了从“地荒”到“地王”再到如今的“地灾”，竞相流拍的土地，竞相转让的土地，这是否昭示着开发商的土地“断供潮”时代的来临?土地的断供，是偶然也是一种必然。偶然是因为刚好赶上了房子的“断供潮”这个趟儿；说是必然，是因为开发商必须为自己曾经制造的楼市泡沫付出惨重的代价。
“现在言称‘土地断供潮’为时尚早”
现在市场的状况，是不是果真出现了“土地断供潮”?中国指数研究院深圳分院研究总监孙宗耀认为，如此说法还为时尚早。从深圳看，深圳土地资源稀缺，近两年的供应毕竟是少量，转让或退地现象在深圳表现不会明显，不能用“潮”来形容。并且土地就像开发商的“孩子”一样，不到万不得已，绝不会退地或转让。从全国看，在去年高峰期拿地的开发商，土地主要集中长三角地区、环渤海地区，珠三角地区土地出让并不多。目前珠三角房价虽然下滑厉害，但长三角和环渤海跌幅不大，如果这两个地区跌幅加大的话，全国就可能出现大规模退地现象。
中原地产深港研究中心总监张伟受访表示，“土地断供”现象目前还是苗头，出现此现象缘于开发商的缺钱问题，大型房企也面临极大危机，如果土地占用资金过大，就会影响现金流需求，“如果开发商抓住机会，勇敢降价，加速销售回款，就有机会避免土地危机”。
采写本报记者卢先兵丁侃
见习记者马芳实习生梁德学
统筹卢先兵
特邀策划刘轩
