主持人：各位网友下午好。广州楼市在06、07两年，频频出现地王，而参与“地王游戏”的有包括万科、保利、金地、富力等等在内的一些比较大的一线大开发商。昔日的地王出来后，曾经立竿见影的把周边区域的一些楼价在短期内大幅度的上扬，如今在楼市进入深度调整的时期里面，这些地王们面临进退两难的局面。
在这些地王当中，已经有产品的项目的销售情况如何？还有未有的产品的面临什么问题？这些曾经的地王当前对开发商的意义是什么？各个开发商如何对待自己的地王？今后还会不会频繁出现地王？新浪房产邀请了相关专家和业界人士，参与此次的论坛，也非常欢迎网友发表意见。首先我给大家介绍一下今天的嘉宾。这一位是广州大好机构董事长盖天佐先生，这一位是中国地产项目部总经理黄韬先生，这一位是正梁地产执行董事梁志鹏先生。
　　最近在全国范围内有一些地王退地的传言，首先想请问一下三位嘉宾，你们认为在广州会不会出现这种情况？
　　黄韬：目前广州房地产市场比较严峻，大家已经可以从数字上，从感官上可以感觉到。关于地王退地的情况，广州也隐隐约约有发生，但是目前还没有政府或者说一个权威机构，正式公布有关比较大的土地项目的转让。实际上在我们的业内，在我们的市场当中，已经明显有几块地，基本上属于难产。
　　包括今年年初那个41亿的土地，虽然官方没有出来证实，但是发展商和官方都不置可否，这种也算一种回答，大家都可以想象这个情况。因为他今年1月8日批的土地，8号就到期，到目前发展商没有给完尾数，也没有否定是退地，但是据我们判断，这肯定是难产，或者短期之内让发展商拿出41个亿应该是比较困难。还有去年9.11拍地的一些情况，包括富力拍出18000元/平方米楼面地价的土地，包括金沙洲的几楼面地价价8000多元/平方米的几个项目，目前都还处于在规划当中，在一种相对平静中度过，没有具体的一个操作的意向或者现象出来。还有一个科学成项目，去年拿了40多个亿出来拍那个土地，虽然我和他是合作伙伴，但是我还是直接的讲，这个土地也面临着一个很大的挑战，所以从这个直观来看，地王现在确实不容乐观，但是至于是不是出现危机呢，我还是那句话，开发商，或者每一个公司，每一个团体不到最后一刻，是不会认输的。
　　盖天佐：非常赞同刚才黄总的分析，我觉得他分析的非常到位。从我们掌握的一些情况，因为地王是强势地块产生的强势项目，那么在没有强势经济这个大的背景下这种强势项目很难有生存空间。据我们了解，大多数的地王处境都不是很好。现在是刚性需求的住宅需求比较好卖，客户年龄在25—35岁左右，那么不管市场行情怎么样，他们的住房需求、购房需求不会改变。地王很难产生这种高性价比的物业，但是我们也注意到一些地王项目操作的有声有色，操作比较好，通过创新改变状况，比如说番禺市桥的万科金色城品，那他们很巧妙的使容积率得到了改变，因为楼面地价以前是5000多元/平方米，现在这样做完以后，做复式的，相当于把楼面地价降低了一半。关键在于项目本身的打造和定位。
　　梁志鹏：刚才两位分析比较到位。现在由于终端市场上的消费比较冷静，也就是僵局没有打开，所以高性价比的产品会卖得好一点。但是所谓的地王那种，是投资业务为主的，打的是豪宅牌，在现在的市场上说应该是比较艰难的。现在在广州举不了一个案例，卖15000元/平方米以上的房子是卖的比较好的，基本上是举不出一个案例来，所以从这个市场终端再反回到现在地王来说是没有办法，因为市场有一些调整。
　　第二个，今年还出现了一些城区里面的小地块，区位都是相对好，之前还有人奇货可居的，就是拿在手上，但是现在可能扛不住了，所以那种地段好的，这种地块的供应量在底下的操作，也是非常的红火，应该这么说。虽然有的人现在感觉楼市不好，但是，拿地的人很多趁这个时机也开始进入市场，这个在无形中，虽然最终的产品定位和地王的项目不同，但是整个土地供应发生了很微妙的，就是自动的把价格往下走了。所以在这个状况，地王就需要调整他整个开发的节奏，以及产品的结构。另外做多一些增值的东西，不然的话，应该还会有一段比较艰难的时间需要守。