下一个欲望@退地潮

引子

——唐，李商隐《无题》

简单回顾08年中国地产界新闻焦点：拐点【假拐、真拐】→降价【第一次、变相】→资金链崩溃【断供、私募】→人荒【错位、奇缺】→出手【观望、出货】→品质【建筑、产品】→地王【死亡、春天】……

一个不是逻辑的逻辑推理，一个不是归纳的归纳，一个不是猜测的猜测，一切追究到“927”政策。于是，为地产界的壮烈故事拉开了序幕。笔者认为：这些所有的一切归为欲望。

用推理的方式，可能会得出部分城市房价即将出现拐点甚至崩盘的可能；用归纳的方式，可能会得出部分城市房价还会坚挺如初但成交破冰期尚远；用猜测的方式，楼市基于改良营销模式与软着陆销售方式将是下半年楼市发展的主旋律。这两个主题的共同前提是让发了疯的楼市回归理性，对应着改良方式与软着陆的说法，是为迫降。

目前，全球经济总体发展要求将着重由投资拉动向消费拉动进行转变。这就意味着纳入固定资产投资的房地产投资还将构成主流供应并得到发展。供求矛盾缓解是楼市稳定的基本前提。

其次，基于宏观调控强势预期，市场因观望而处于一定程度的盘整。投资性消费的减缓是楼市稳定的基本要素之一。

另外，高层适当的暗示，保障住房基本覆盖面扩大至中产阶层；政府是住房保障的主要实施主体；住房保有政策将适当进入商品化楼市；在整体降低金融集中风险的条件下楼市调控将主要运用经济与金融工具手段。

这是楼市稳定的指导思想。在这种环境中，调控除了在执行层面上深入，分门别类的调控与分期调控将成为日常行为，楼市行为何去何从？

早在2005年楼市刚开始上升的时候，《大腕》就告诉了商家：“一定得选最好的黄金地带，雇法国设计师，建就得建最高档次的公寓，电梯直接入户，什么宽带呀，光缆呀，卫星呀，能给他接的全给他按上……做地产的口号是，不求最好，但求最贵。没想到，经过两年打磨，商家全做足了最后的8字真言。

然而适逢乱世，如何破解迷局？不久前，一位商家问另外一个商家，你害怕宏观调控吗？你害怕大量限价房和中小户型上市吗？商家回答说，害怕呀。你想，政策一出，买家又等，加上那么多一样的东西集中在一起上市，我们做营销的，不多死几个脑细胞肯定不行。那你们打算怎么办？还能怎么办，人家送花园，我就送露台送阳台啊；人家70平方米做三房，我就70平方米做两层啊；人家送装修，我就送装修加全部家私电器啊；人家卖环保概念，我就卖节能概念啊……天无绝人之路，产品做得与众不同，那么精明的买家肯定要选中一个来买。以上业界《论语》不无道理。

笔者分析市场走俏的楼盘具有如下素质：1、价格低；2、产品好。因此，要在理性回归的08年卖楼，要不产品最好，要不价格最低。

重庆“地王”、长沙“地王”、上海“地王”……曾几何时，被开发商们竞相追捧的天价土地，如今却成了“烫手山芋”。土地市场出让价格不断刷新的盛况已不复再现，取而代之的却是开发商频频退地的消息流传。

土地是房地产业的“源头”，它基本上是不可再生资源，关系着房地产产品的供应总量、结构，影响市场供求形势，甚至于随着地价提高，对房地产价格这一敏感指标的影响也越来越大，因此，土地一直是宏观调控中的重点关注区域。

目前对开发商“囤地”行为影响的直接政策，主要是增加土地闲置成本及闲置两年收回的措施;少数城市实行了"开发期原则上不超过三年"的政策。这些政策对开发商的资金筹措能力将是一个考验。

地王背后是巨大的资金投入，是巨大的资金压力。就在国家紧缩银根、股市放慢脚步的今天，天价拿地恐怕已不再可能。此类现象对于那些为了上市拼命拿地的企业，无疑是致命一击。对于土地，发展商的豪情万丈在2007年已被挥霍一空。相信，2008年，无论是谨慎从事，还是细细算账，抑或精耕细作，业已无能为力了。

地价影响房价，房价也同样影响地价。地王不好当!去年憋足了一股劲抢“地王”的开发商，不到一年时间，开始自吞苦果。所谓物极必反，当“面粉贵过面包”的时候，意味着面粉包含着比面包更大的泡沫和风险。

事实也正是如此，当部分城市的房价从去年年底开始首先步入下行轨道，高价拿地的风险立即显现出来。在去年房价处于快速上升通道、开发商信心满满地飙“地王”的时候，一定没想到今天“地王”竟成了负担。土地沉淀了大量资金，在如今“现金为王”、房价松动的情况下，紧绷的资金链使一些开发商开始“退地”。