一个“无底洞”——探底
文/刘轩
当市场火热时期，供给小于有效需求，房价的增速跟不上需求的膨胀，所以市场陷入亢奋状态，无法自抑。这时候，假如我们把需求比作是河岸，把房价比作水平面的话，我们就可以看到房价和需求的关系是水岸相互推动向上攀升的关系，于是上演了“岸高一尺，水高一丈”的疯狂行情。
当房价一旦下滑，就有部分购房者入场，这部分客户被吃掉之后，如果房价不继续下滑的话，则有效需求就会变得不足，项目销售就会再次陷入停滞状态。目前，多数项目在采取特价房或者降价之后，一时的火热之后，再推出新的单位时又变得十分萧条。所以，这个阶段的房价和需求的关系好比水和岸关系，房价好比是河岸，需求好比是水平面，河岸下滑，水流出来，从新达到平衡状态，如果想继续保持销售速度，则河岸必须继续下调，才能有更多的水流出来，也就是有效需求被激发出来！看看深圳的案例即可窥见一斑。
深圳多数项目都在采取降价销售，初一降价的时候，确实收到大批客户的追捧，如金地梅陇镇，万科第五园等，就像回到了从前一样被抢购，但在此按照这个价位推出新的单位时，多数开发商就会感觉力不从心，即有效需求减少了，房价保持不变，所以，市场又变冷了，这样的案例在关外最为明显。或许，激活市场的唯一办法就是继续降价，继续激活有效需求，从而使得供求达到新的平衡状态。
7月30日，当美国总统布什在白宫签署了救楼市法案，这项法案不只授与财政部职权可暂时增加给予两大房贷公司的信用额度并购买其股票，也估计可帮助约四十万债务受困的屋主。不过全球金融市场仍脆弱，系统性风险居高不下，而目前仍不见美国楼市谷底。深圳楼市亦是如此。
房价“探底”，随着降价风波愈演愈烈。从年初的5月是“底”到今天继续探底，价格在市场预期的判断是个无底洞。因为价格的反应是在人类的心间，而人类的心是个无底洞。
让我们看看历史吧——2007年7月，深圳房价是15745元每平方米（深圳房产局数据）。据深圳市国土房产局发布的一季度楼市分析报告显示，１至５月，全市商品住宅销售均价分别为15080.25元／平方米、16314.58元／平方米、13618.42元／平方米和11962.08元／平方米和11014.14元／平方米，６月为11159元／平。即08年上半年，深圳市商品住宅销售均价为12789.26元／平。可见，价格下行趋势很明朗。
事实上，自去年以来深圳楼市出现的调整，主要体现为交易量的萎缩。目前深圳楼市观望气氛浓厚，在当前物价上涨较快的情况下，住房价格不涨反跌意味着房子相对贬值。从房地产的周期性判断，目前国家宏观经济形势隐忧不少，房地产一旦进入下降通道，就没有那么快能够重拾升势，深圳楼市的调整还将继续。对于开发商而言现在是最困难的时期，不要轻易去拿地或扩建地产，持有现金才能熬过眼前的冬天。长此以往，置业者必然深陷迷局无法自拔。因为消费者受市场前景低迷、油价高涨、粮价上升等因素困扰，置业信心大受影响。由此笔者研判：2008年的房价下探是个无底洞。
自去年“9.27”新政调控以来，整个房地产市场交易量急剧萎缩，呈现观望气氛。延续2007年的市场行情，2008年无论是新盘市场还是二手房市场，都明显地体现出一定程度的价量齐跌，价格是影响成交量的最大因素。虽然，目前各地开发商确实都在采取一些打折优惠活动带动销售，但从根源上讲这些促销手段大都是“隔靴挠痒”，开发商只是在不断的用小恩小惠讨好购房者，他们与购房者仍然处在僵持阶段。现在有很浓的“价格战”的味道。碧桂园、万科、中海、保利地产等大牌开发商纷纷“跳水”。
经历过去年下半年以来的量价双跌之后，深圳楼市格局已经发生了由卖方市场到买方市场的质的变化。但是08年连续半年的“低迷”的深圳楼市，很大程度上造成了房地产企业资金困难的局面。据悉，今年全年全国房地产开发投资额应为2.1万亿元。假定开发贷款今年同比增长50%，那么全年开发贷款为5400亿元。而银行发放的贷款才几近一半。也难怪有权威机构测算，地产开发商今年全年总体资金缺口将至少达到4000亿元到5000亿元。
简单来说，地产企业为了维持较高的销售额增长率，拿出手中的钱大面积拿地，且增大了房屋开工面积及竣工面积，而销售不畅则让企业没办法持有充足的现金流，实现可持续性开发。而今年5月，各类消费价格中，居住类价格同比上涨了7.1%，其中水、电及燃料价格上涨了7.9%，建房及装修材料价格上涨7.4%。那么，水、电燃料及建材价格的上涨，相当于地产开发的成本增加了。本来就有资金缺口，所以说开发成本的增加，无疑等于雪上加霜。
于是，只有通过不同的渠道来找钱。当下，地产企业的“找钱”模式，无外乎银行贷款、上市融资、私募基金、信托几类。日前，银行准备金率再次上调，经过年内的5次上窜，至17.5%的高位。据悉，存款金利率每上调0.5个百分点，市场上的流动资金就少了2000亿元，此次上调，将直接冻结金融机构4000亿元的资金。半年算下来，央行直接抽走的的流动资金达10000亿元，几乎相当于银行今年全年贷给开发商的资金的2倍。去年，各路地产投资基金纷纷在地产行业内找项目，以求合作。到了当下，变成地产项目为了缓解资金压力，四处寻基金，融资难度进一步加大。
当救市论漫天飞扬的时候，发展商把希望寄托在政府身上，期盼拉起一张救命的网。不容置疑，市场的“无底洞”背景已经形成。
