关于水蓝湾让龙岗价格破局的猜想




【引言】

众人拾柴火焰高！
众口铄金，积毁销骨！
非也，非也！

如今，房地产行业大势所趋，仅凭几句话的力量焉能得逞？如今楼市宏观调控坚定推行两三年后，疯涨的房价开始出现放缓的迹象。随着金融、税收政策的继续贯彻落实，08年住房投资、投机需求受到进一步的抑制，住房资源将逐步得到合理配置，房价逐渐向理性回归。

2007年四季度至今，商品住宅市场在紧缩性调控政策以及雪灾、地震、洪灾等自然灾害的影响下成交量出现大幅萎缩，成交价格增速也明显放缓。预计2008年上半年全国商品住宅成交量同比下降幅度达到13%，成交价格同比增速仅为6%，远远低于2007年同期12%的水平。而北京、上海、广州、深圳、天津、成都、厦门、沈阳、长沙等10个国内重点城市第二季度商品住宅的成交量显著上升，但上半年与去年同期相比成交量均大幅下跌，平均跌幅达41%，未来一段时间内市场将延续较为低迷的走势，调控带来的短期效应不可避免。

天堂向左，房价向右。当中国的房价如脱缰的野马一样狂奔时，持币待购者对未来房价的走向感到迷惑。




一个不是故事的故事

最近深圳市场上降价声不绝于耳。不管是打折，还是送装修等变相优惠，其降价却成为楼市的主旋律。股市楼市，双双哀鸿遍野。上周某天晚上，笔者正与几位业界朋友小聚。在举杯间收到一条彩信，先看见图片，景象如下图：看那不远的山角边，一块中国红的广告牌上十分醒目；文字如下：水蓝湾，让房价回归2005年。

水蓝湾作为龙岗中心城一个新入市的项目并无开发商品牌，在当前的“封河初期”，打出这样一个广告口号其目的无疑是要在集中大推盘的龙岗市场引起更多人的关注，但同时这则广告也足以让这个片区的其他开发商感到气愤和不平。不过，至于价格回到2005年笔者认为这只能算是个奢想罢了。




一个理想与一个设想

试想：05年深圳商品房均价7040元/平方米，而龙岗均价4、5000元/平。如果房价真的回到2005年是一个什么样的状态呢？即现有均价将再降50%，达4500元/m2，因此这也将意味着龙岗的房地产市场将会面临彻底的崩溃。

毕竟，龙岗作为深圳房地产市场的主力战场，近两年来多数通过招拍挂的项目地价均接近于3000元/m2，假若房价真的回归到2005年4500元/m2的水平，那么大多数企业务必选择以退地方式来退出这个市场，而这样的恶性循环的结果也势必会将整个深圳房地产拖入暗无天日的深渊之中。

因此，笔者研判楼市不至于到寿终正寝之日。




一个猜想有关水蓝湾

自2003年以来，房价增幅明显快于人民收入水平的增速，2007年衡量房价及消费者支付能力的房价收入比及房价可支付比例两项指标进一步恶化，分别达到历史最高水平。而以目前中国楼市6.98倍的房价收入比(合理区间3--6倍)及41%的可支付比例(合理范围不超过30%)两项指标来衡量，已经超标，未来房价增速将放缓。

随着国家新版劳动法以及进一步扩大国内需求战略的实施，未来人民收入水平将保持15%—20%的高速增长，在整体房价增速将放缓的情况下，明显的下跌现象将不会出现，预计2010—2011年房价收入比及房价可支付比例将回归至合理的区间。

由此，笔者判断水蓝湾的价格会看准06年的均价。而且认定今年的深圳楼市均价，不管如何探底也至多回到2006年。其详细说明内容请见《再见2006年！》、《06年是个坎！》至于06年龙岗均价是多少？相信大家自由论断。




即将销售单位状态——
龙岗中心城水蓝湾今日（8.2）开放售楼中心，同时推出三种户型共五套样板房。这批单位面积为83至145平方米，户型灵活多变，可实现一房变两房、两房变四房，并在促销短信里声称“让房价回到2005年”。据查证地处龙岗中心城奥体板块的水蓝湾于2008-7-9获预售许可证深房许字（2008）龙岗032号，共有464套住宅（面积35989.39平）以及50套商业（面积3969.93平）获批。








项目简介——
水蓝湾项目倚邻大运中心，位于龙岗中心城龙平西路与黄阁路交汇处东200米。地处未来深圳规划最好的片区，该片区人居环境优美、配套完善，是龙岗中心城唯一纯居板块CLD（中央生活区）。深圳市蓝湾房地产开发有限公司致力于建造最优质的楼盘，精耕细作，高起点规划设计、高规格园林配套，高智能化配置，高级地坪漆停车库，打造无以伦比的精品楼盘。

“水蓝湾”项目总建筑面积40600平米，其中：住宅36000平米，商业4000平米。南临龙岗公立九年制学校---平安里学校操场及有龙城莲花山之称的“龙城公园”，北望大窝岭山野公园的绵延山景，贵气宝地，龙脉所在，四栋简约式高层建筑英气挺拔、通透敞亮，53.93-145.14平米的户型灵活多变，极尽实用，入户花园、户内花园，于空间中体现超值；现代生态园林，水系蔓延入楼，植物千姿百态，架空层、泛会所，境界于移步间变幻；高智能化数字信息系统，中空玻璃门窗，特色商业街，明亮高级地坪漆停车库，于细腻中体验高贵。

天虹商场、万佳百货、龙城公园、幼儿中心，龙岗人民医院，成熟生活配套均为5分钟车程，龙岗高级中学、平安里学校、教苑中学等徒步可达，于喧嚣外享受宁静，于适度间体验便捷，为龙岗中心城置业及投资之首选。
 
项目推广名称： 水蓝湾 
物业类别： 高尚住宅 
建筑类别： 高层 
物业详细地址：龙岗中心城龙平西与黄阁路交汇处东200米 
所属商圈： 龙岗中心城 
装修状况： 公共部分高级精装修 
楼层状况： 1栋A座27层、1栋B座23层、1栋C座21层、2栋18层
售楼地址： 项目所在地 

 

 

 

占地面积:13459.75平方米 
总建筑面积：40600平方米 
绿化率：≥30% 
总户数：464户 
停车位：275 
覆盖率:≤30% 
开发商:深圳市蓝湾房地产开发有限公司